新築・中古マンションの最新市況を、解説したい。2022年の首都圏新築分譲マンションの発売戸数は、前年比12.1％減少となる2万9,569戸で2年ぶりの3万戸割れとなった。ロシアのウクライナ侵攻により資材の調達などに影響が出たため、市場の不透明感から供給を抑制。建築費高騰の影響もあった。これに引きずられて、中古市場は価格の上昇が顕著になっている（不動産アナリスト:岡本郁雄） 人気マンションブロガー「のらえもん」がおすすめする物件は?

2023年のマンション市場のトレンドはどうなる?

　不動産経済研究所発表の「首都圏新築分譲マンション市場動向2022年のまとめ」によれば、2022年の首都圏新築分譲マンションの発売戸数は、下記の通り。埼玉県以外は、前年よりも供給戸数が減少した。 　　　　　首都圏の新築分譲マンションの発売戸数（2022年） 首都圏全体 2万9,569戸 （前年度比12.1％増） 東京23区10,797戸 （前年度比18.8％増） 東京都下2,360戸（前年度比19.2％増） 神奈川県7,403戸（前年度比14.0％増） 埼玉県4,716戸（前年度比6.0％増） 千葉県4,293戸（前年度比1.6％増） マンションの価格は上昇傾向　㎡単価で見た地域別の価格動向は、東京23区が128.8万円で0.5％上昇だったのに対し、東京都下79.6万円で7.4％上昇、神奈川県81.6万円で4.6％上昇、埼玉県77.7万円で9.9％上昇、千葉県66.2万円で7.5％上昇。東京23区よりも都下および3県が上昇率で東京23区を上回る。要因として考えられるのが郊外部の地価上昇と建築費上昇の影響だ。 　2022年1月1日時点の地価動向を示す「令和4年地価公示」の東京圏における住宅地変動率上位10地点を見ると、上昇率のトップ3は順位は下記の通り。 1位　「浦安市高洲3-19-2」（7.7％上昇） 2位　「横浜市西区岡野2-17-15」（7.5％上昇） 3位　「我孫子市我孫子3-31-3」（7.0％上昇）　上位10地点で東京23区内は、9位に入った5.9％上昇の「渋谷区恵比寿西2-20-7」のみだ。 　また商業地も同じような傾向が見られる。上位3位は下記の通りで、10以内に入ったのは9位、10位に入った中野区の2地点のみとなっている。 1位　「柏市旭町2-2-3」（7.2％上昇） 2位　「相模原市緑区橋本2-10-24」（5.8％上昇） 3位　「船橋市市場5-8-20」（5.1％上昇）70㎡台の新築マンションが3,000万円台で買えるエリアは今後なくなる?　都心エリアと比べて事業における土地価格の割合が低い郊外エリアは、建築費の上昇の影響を受けやすい。2022年12月にかけて建築費は高騰しており郊外エリアのマンション価格は、土地価格および建築費の上昇の影響をさらに受けるだろう。 　また、環境に配慮したZEH（※）化への取り組みも価格上昇要因となる。70㎡の3LDK が3,000万円台で買えるような新築分譲マンションは、数年後には首都圏では無くなるかもしれない。 ※ZEHマンションとは、「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス」の略称。住宅の断熱性や省エネ効果を高め、太陽光発電などの自然エネルギーを創り、年間の消費エネルギーをプラマイで概ねゼロにする住宅を指す。 　一方で、円安やエネルギー価格の上昇が収益を圧迫している企業もある。2020年基準消費者物価指数東京都区部2023年（令和5年）1月分（中旬速報値）は、前年同月比4.4％の上昇。エネルギー価格のみならず、品目の多くの物価が上昇している。（参考:総務省発表「消費者物価指数東京都区部2023年（令和5年）1月分 中旬速報値」）。 　こうした状況を受けて、賃上げを表明する企業も目立ってきており、大企業を中心にその機運は高まっている。くわえて電気代やガス代の上昇など、家計の負担は増しており今後のマンションや戸建ての売れ行きにも影響しそうだ。 　そして値頃感のある価格帯のマンションは、今後ますます供給しにくくなるかもしれない。2022年の首都圏新築マンションの戸当たり平均価格は、6,288万円。電気代の引き上げ要請などコスト増は今後も続きそうで、4,000万円台から5,000万円台で良質なマンションを探すのは、先々難しくなりそうだ。

最新の首都圏新築マンション市況

　2022年12月の首都圏新築マンションの供給戸数は、対前年同月比13.4％減少の5,757戸。対前年同月より892戸減少した。（参考:不動産経済研究所発表「首都圏新築分譲マンション市場動向 2022年12月度」） 　新築マンションの1戸当たりの平均価格は5,556万円、前年同月（5,384万円）比で3.2％のアップ。1㎡当たりの単価は86.8万円、前年同月（80.6万円）比で7.7％の上昇。 　下のグラフは、過去5年間の首都圏の新築マンション価格（戸当たり平均）と契約率の推移を示す。 　契約率は74.8％で、前年同月（73.5％）比では1.3ポイントのアップ、前月（69.4％）比では5.4ポイントアップした。販売在庫は、5,919戸で前月よりも840戸の増加。契約率は、74.8％と好不調の目安とされる70％を今月は上回った。 　また、新築マンションの地域別の新規発売戸数は下表のようになっている。 首都圏新築マンション新規発売戸数および契約率（2022年12月度） 都区部……1,023戸（前年同月比-34.5％） 75.3％ 8,302万円 都下………563戸（前年同月比-31.1％） 57.4％ 5,408万円 神奈川県…1,687戸（前年同月比+19.6％） 78.2％ 5,330万円 埼玉県……929戸（前年同月比-37.1％） 73.1％ 4,508万円 千葉県……1,555戸（前年同月比+12.4％） 78.1％ 4,676万円 　神奈川県、千葉県の供給戸数が増加。契約率は、都下の57.4％以外は70％を上回った。平均価格は、都区部が8,304万円で前年同月比3.2％上昇。㎡単価も上昇しており高水準を維持している。

首都圏の中古マンション市況は?

首都圏の中古マンション市場動向（出典：東日本不動産流通機構発表「2022年12月度の中古マンション月例速報」）

　2022年12月度の首都圏中古マンションの成約件数は、下記の表の通り2,835件となっており前年同月（2,881件）比で1.6％減少した。対前年同月比で減少するのは5ヵ月連続で売れ行きの鈍化傾向が続いている。 　首都圏中古マンションの平均成約価格は、前年同月比で6.2％上昇の4,373万円。平均成約㎡単価は、69.94万円で+9.0％となっている。成約㎡単価が前年同月を上回るのは、32カ月連続だ。成約件数が鈍化する一方で、新規登録は堅調で在庫の増加傾向は続いているが、成約㎡単価は伸びており依然として価格は高止まり傾向だ。 　下のグラフは、過去5年間の首都圏の中古マンション価格（戸当たり平均）と契約率の推移を示す。 　また、地域別では、以下の通りとなっている。 首都圏の中古マンション成約㎡単価（2022年12月度） 都区部……………101.80万円（前年同月比+6.5％） 都下（多摩）……50.01万円（前年同月比+7.7％） 神奈川県 横浜・川崎市……58.35万円（前年同月比+2.9％） 神奈川県その他…42.08万円（前年同月比+22.2％） 埼玉県……………39.08万円（前年同月比+2.9％） 千葉県……………37.21万円（前年同月比+10.8％） 　地域別の成約㎡単価は、対前年同月比で全エリア上昇。地域別では、神奈川県その他の伸び率が大きくなっている。また、前月からは、千葉県、神奈川県その他以外は成約㎡単価がダウンしており2022年12月度は、価格上昇傾向が鈍化している。 　12月は、不動産流通が低調な時期ではあるが、郊外エリアを中心に中古マンション在庫は増えつつあり今後の価格トレンドには注意が必要だろう。

今月の注目の新築マンションを紹介!

HARUMIFLAGSKYDUO（ハルミフラッグスカイデュオ）を中央に配するHARUMIFLAG（ハルミフラッグ）外観完成予想CG（画像出典：HARUMIFLAGSKYDUO公式サイトより）

50階建て、2棟、総戸数1,455戸の「HARUMI FLAG SKY DUO」　　人気を博している「HARUMI FLAG（ハルミ フラッグ）」にタワー棟「HARUMI FLAG SKY DUO（ハルミフラッグ スカイデュオ）」が新たに登場する。　 　公式ホームページによると、2棟の超高層50階建て、総戸数1,455戸となる。2023年4月上旬にモデルルームの公開、第1期の販売を2023年6月下旬に予定している。 　「HARUMI FLAG SKY DUO」は、開発の進む湾岸エリアの突端部、東京湾を挟んでレインボーブリッジに正対する希少な立地に位置する。都心を一望する圧倒的な眺望を享受できるという特長に加え、街の中心に位置することから、ランドマーク性やシンボリックな存在としての特性と、街の機能を自由に使いこなすことができる利便性の高さを兼ね備える。 　また、免制震構造に加え、日本では初めてとなる蓄電池（※1）とエネファーム（※2）の両方を全住戸に設置。さらに、長期優良住宅と低炭素建築物認定の2つを取得。環境にも配慮したハイスペックなマンションだ。 ※1　充電して電気を貯めておくことができる一般住宅で使用可能な二次電池・バッテリー。 ※2　都市ガス・LP ガスを燃料に、自宅で発電できるシステム 「HARUMI FLAG SKY DUO」の魅力は地上50階だからこその開放的な景色　「HARUMI FLAG SKY DUO」の魅力は、東京の最前列、希少価値の高いポジショニングに加え、海に囲まれた街区のロケーションを活かした眺望。レインボーブリッジをはじめ東京タワーや富士山などのあらゆる景観資産に囲まれた恵まれた立地で、地上50階だからこその開放的な景色が専有部や共用空間から楽しめる。 　2つのタワーには、2層吹き抜けの開放感あるエントランスを用意。エントランスホールは天井高約8mとゆとりある空間に。さらに内廊下を設えることにより、高級感のある生活を提案している。 　48階には、都心の絶景を享受し、寛ぎの空間となることを目指したラウンジを設置。都心方面を望むSUN VILLAGEスカイラウンジは「シティビュー」をコンセプトに、都市のきらめきや多様性などを意識したつくりに。一方、東京湾を望むPARK VILLAGEスカイラウンジは「オーシャンビュー」をコンセプトに、リゾートの解放感を意識した空間になっている。 平均面積は約74㎡、天井高は約2,600mmのゆとりある空間　ゆとりある住空間と最先端設備の採用も魅力だ。専有部の平均面積は約74㎡となっており、リビング・ダイニングの天井高は約2,600mmというゆとりのある住空間を提案。さらに廊下の有効幅は約1,000mm、サッシュ高は約2,100mm、フルフラット設計など、より開放感を感じる工夫が随所に見られる。なお、49階、50階のプレミアム住戸には全館空調システムを採用している。 　価格は未定だが、免制震構造や長期優良住宅と低炭素建築物認定、全戸にエネファームと蓄電池などハイスペックであり、板状棟と比べて分譲単価は大きく上回ると見るのが妥当だ。 売れ行き好調の「THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）」　前述した通り、土地価格や建築費の上昇の影響を受けて、新築マンションの価格は高騰している。そんな中、ディベロッパー各社が力を入れているのが都心や準都心エリアなど中心市街地の再開発プロジェクトだ。立地の希少性と通勤利便性の高さから高価格帯でも売れ行きが好調だとされている。 　その例となるのが、JR埼京線十条駅徒歩1分の住宅・商業・公益の複合再開発タワー「THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）」だ。2LDKが8000万円台後半、3LDKは1億円を超える価格と、同エリア内では圧倒的に高価格帯でありながら、その売れ行きは順調。第1期1次・2次で最高価格3億円を含む128戸（平均価格11,987万円）を供給し110戸が成約した。 　「THE TOWER JUJO（ザ・タワー十条）」は、駅1分の立地に加え、800坪もの大規模なスーパーマーケットや、そのほか40近いテナントが入居予定になっている。大規模な商業施設を雨に濡れることなく利用できるなど、複合開発ならではの生活利便や将来性が評価されたと言えるだろう。予算が許す人にとっては、今後も注目が高まりそうだ。 南船橋駅徒歩4分!全212邸「パークホームズ南船橋」　2023年1月下旬に「パークホームズ南船橋」の公式ホームページが公開された。「ららぽーとTOKYO-BAY」など大型商業施設が集積するJR京葉線「南船橋」駅徒歩4分の駅前街区に立地する全212邸。 　その中でも、70㎡超の3LDKが212戸中154戸。予定販売価格は、4,100万円台～12,000万円台 。2LDKが4100万円台から、3LDKが5100万円台から。中心価格帯は、5400万円台中心だ（参考:2023年1月30日時点　公式ホームページより）。 　現在南船橋では、駅前に約40店舗が入る予定の商業施設が2023年冬の開業に向けて建設中。敷地は、約30,000㎡の駅前街区内で約5,000㎡の駅前芝生広場に隣接する。また南船橋駅からは、東京駅へ30分台で直通アクセスというところも注目すべきところだ。 　都心へのアクセスの良さ、新たな商業施設の誕生で豊かなライフスタイルが想起される「パークホームズ南船橋」。価格設定が5,400万円台中心予定というところでも、かなりの注目を集めるのではなかろうか。