不動産に関するニュース

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マンション高騰でも賃貸より「持ち家がお勧め」な理由、狙い目エリアは？

コロナ前も現在も
家賃が上がり続けた理由とは

　コロナ前に都区部の家賃は大幅上昇した。J-REIT（日本版不動産投資信託）の投資家向け資料によれば、稼働率は97％前後で、賃料変動率は6～7％の上昇が多かった。賃料変動率とは、同じ部屋が以前の賃料と比較してどの程度上がったかを表す。通常の入居年数は3年ほどなので、年率2％の上昇という物価にしてはかなり高い上昇率を示していた。

　その後は、単身向けのワンルームなどは需給の悪化から賃料変動率はマイナスになっている。コロナで失業率は大きく上昇することはなかったが、飲食に代表される接客を要する業態のパート・アルバイトは大幅に職を失った。このため、単身向けの賃貸市場は稼働率が悪化し、賃料の上昇が止まった。一方、正規雇用者は雇用が安定していたため、需要が減退することはほとんどなかった。

　それに、リモートワークの隆盛で仕事用にもう1部屋欲しいという人は増え、面積を大きくしたり、間数を増やしたり、郊外に引っ越したりする人が増えた。1LDK以上のストックは賃貸市場では多くはない。堅調な需要に少ないストックで、コロナ前に引き続き家賃は上がり続けたのだ。

　分譲マンション価格が上昇したことで持ち家率は下がったが、その分借家世帯数は増加している。持ち家率の上昇は、30～40代で結婚して子どもが生まれた世帯がけん引するものだ。

　そうした夫婦・ファミリー世帯が持ち家を購入できずに賃貸需要として残る傾向は、価格高騰の始まった2013年から起きている。この10年の間に単身者向け以外の賃貸市場は需給がひっ迫し続けているのだ。

その結果、以前はワンルーム家賃の単価の7～8割程度だった2人以上向けの家賃が、今やワンルーム同様の坪単価まで上昇している。8坪＝26.4平方メートルの坪単価1.2万円で家賃9.6万円に対して、16坪＝52.8平方メートルは2倍の19.2万円となっている。同居すれば家賃負担は軽くなる時代は、もう終わりを迎えつつある。

マンション価格は急上昇
持ち家と賃貸どちらがお得？

　分譲マンション価格は、都区部で2012年比1.6倍になっている。賃貸に住んでいても、家賃が1.2倍ほどになっている。ここで考えるべきことは、持ち家と賃貸の損得勘定だ。家賃が戻ってこないコストなのに対して、持ち家で支払う住宅ローンの返済は、同じキャッシュアウトでもお金が戻ってくる可能性がある。なぜなら、価格が上昇しているときに売ると、値上がり分が戻ってくるからだ。

　では、計算をしてみよう。分譲価格に対する年間家賃を3.5％とする。分かりやすい数字にするために、分譲価格を1億円としよう。

　賃貸は10年間で35％、3500万円の家賃の支払いとなる。

　分譲は10年間で同じ35％、3500万円の住宅ローンの支払いとなる。住宅ローン控除の減税があるため金利は全額相殺されるので、3500万円は全て元本返済に相当する。この間、物件価格は1.6倍なので、6000万円の含み益が発生している。売買の仲介手数料やローンの事務手数料で8％、800万円かかったとして、売却時に戻ってくるお金は6000万＋3500万－800万＝8700万円になる。トータルの収支は元本が全額返ってきているので、6000万－800万＝5200万円になる。

　賃貸は3500万円のキャッシュアウトに対して、持ち家は5200万円のキャッシュインになり、両者の差は8700万円に及ぶ。家賃補助が月8万円あったとしても、10年で960万円にすぎない。この程度の補助される金額にぐらついている場合ではない。

分譲価格上昇が止まらない理由
4年先まで上がり続ける？

　この10年の値上がりがあることが決定的な差を生んでいるが、今後の分譲価格は4年程度先まで値上がりする可能性が非常に高い。なぜなら、値上がりしているのは単純に金融緩和の影響であり、貸出先が不動産になっているからだ。

　この金融緩和は、2023年4月の黒田日銀総裁の任期満了まで続く可能性が高い。今の円安も、その主因は日米の金利差の拡大に伴う資金の流れにある。米国は8％以上のインフレの中で金融の引き締め、つまり金利上昇を急ピッチで行っているのに対して、日銀は今の政策金利を維持する方針を明確に打ち出している。

　23年まで金融緩和をされると、その時点で仕入れた用地はその2年後に新築分譲される。つまり、25年の新築分譲マンション価格は高くなることが運命づけられているのだ。日銀総裁が代わっても金融緩和は異次元に緩和してしまっているので、手じまいするのには少なからず年月がかかる。そのため、4年以上先までマンション価格は上がるのだ。

　10年間の持ち家と賃貸の収支を見た通り、今後4年は分譲が値上がりするなら、収支は賃貸よりも有利になる可能性が高い。もし価格が下がり始めたら、そのタイミングで売ればノーリスクでこの自宅の住居費削減（それ以上にもうける）ゲームに終止符を打てるのだ。

値下がりで損をしない！
持ち家の購入戦略とは

　そこで、現実的な購入戦略を伝えておこう。既に書いたように、毎月の家賃と住宅ローンの返済はほぼ同額になる。支払っている家賃の420倍（＝35年ローン）、家賃20万円なら8400万円の物件を購入することができる。その際、都区部の中でも「インナー東京（内側の都心部」に家を買おう。そうすれば値下がりで損をすることはないことは、過去のデータから立証済みだからだ。

　インナー東京とは、環七と荒川の内側である。この立地だと、単価が高いので面積が小さくなりがちだ。面積が最低40平方メートルあれば、マイホームとして購入する層はいる。住宅ローン控除の対象は、21年度税制改正で40平方メートル以上に拡大されているからだ。

　できれば50～60平方メートルあればいいが、70平方メートル以上などとこだわらなくていい。こう考えれば、多くの人が家賃地獄から抜け出すことができるだろう。あとは、信じて思い切りよく買うだけだ。信じられないなら、私の書いたものを読みあさるなり、無料会員制サイトの「住まいサーフィン」で公開している動画「沖レク」を見てもらうといい。とにかく、遅れた分だけ損をする状況にあることだけは理解しておくべきだ。

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